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轉戰三四線 當代置業如何走出增收不增利困境?

時間:2019-06-03 14:51:45 來源:今牛財經綜合

2018年財報披露,當代置業銷售額和毛利率均呈上漲趨勢,凈利潤卻下降,公司為何增收不增利?

當代置業(01107.HK)2018年年報顯示,公司全年合約銷售額321.57億元,踩線完成了2018年的銷售目標320億元,年增長約44.9%,毛利率增加至23.3%。但年度凈利潤同比下降19.88%至6.62億元,歸屬股東凈利潤同比下降25.7%至5.24億元。

值得一提的是,自2014年以來,當代置業的負債率呈現出年年攀升狀態,2018年當代置業的負債率為85.9%。與此同時,高達15.5%的融資利率在業內已是較高水平。

2月21日,公司公告稱,當代置業將額外發行一筆金額達2億美元的綠色優先票據,票面利率15.5%,同時公告稱,將與2019年1月發行的1.5億美元票據合并發行,利率同為15.5%。

4月17日,公告稱公司未償付2019年到期的6.875厘優先票據(ISIN:XS1494003624,通用編碼:149400362)的交換要約。隨即第二天,當代置業便發行2021年到期的3億美元的12.85厘優先票據。如此高利率的“借新債還舊債”可以看出當代置業迫切的資金需求。

在國家對房地產的調控下,三四線房產的紅利已漸趨流失,而當代置業2019年拿地卻偏向三四線城市,在調整拿地策略后,當代置業是否還能完成2019年360億元的銷售目標?

針對上述相關問題,《投資者網》致電并致函當代置業,截至發稿,對方未予置評。

攀升的負債率和高融資成本

官網介紹,當代置業成立于2000年1月11日,具有一級房地產開發資質,深耕華北、華東、華中、華南四大區域,下設國際區域公司、華中當代區域公司、華南當代區域公司、環京當代區域公司等多家區域子公司。

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《投資者網》梳理當代置業上市以來的年報數據發現,除了2015年公司負債率為76%略低于2014年的78.7%以外,2016年到2018年的負債率年年攀升,分別為83.4%、84.47%,85.9%。

3月12日,當代置業在香港舉行的2018年業績發布會上,董事局主席張雷公開表示,當代置業2019年的銷售目標是360億元。在拿地方面,2018年當代置業拿了22塊地,總貨值347億元,2019年要獲取的土地貨值目標是400億元。

增加拿地就必然需要資金的支持。2月21日,公司公告稱,當代置業將額外發行一筆金額達2億美元的綠色優先票據,票面利率15.5%,同時公告稱,將與2019年1月發行的1.5億美元票據合并發行,利率同為15.5%。4月18日,發行2021年到期的3億美元的12.85厘優先票據。

值得注意的是,上述融資利率均達到12%以上。4月17日,公司發布公告稱,公司存在未償付2019年到期的6.875厘優先票據(ISIN:XS1494003624,通用編碼:149400362)的交換要約,之后便隨即發債3億美元,如此進行“借新債換舊債”之舉,當代置業的資金鏈緊張之勢可見一斑。

對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,對于當代置業來說,不排除因為融資成本高造成部分項目銷售溢價空間不大的結果,在這在后期也會帶來一系列相關問題。

受此影響,一些評級機構對當代置業的發展并不看好,國際評級機構惠譽將當代置業長期發行人評級由“B+”改為“B”;將當代置業高級無擔保評級從“B+”下調至“B”。惠譽預期,當代置業未來三年在補充優質土地儲備以保持增長方面仍面臨壓力。

?布局三四線 增收不增利

當代置業在2018年的業績發布會上公開表示“公司在2018年的戰略投資上以5+15+M投資布局深耕城市群以及重點城市,2018年新獲取項目超過八成布局在戰略錨定的5大城市群及15個省會或優質的二線城市。各能級城市新獲取項目儲備貨值占比分配均衡,主要一線及二線城市達到57%。”

值得注意的是,與2018年的拿地策略不同的是,2019年當代置業拿地的目標鎖定了三四線城市,據上海中原地產分析師盧文曦統計,截至4月25日,當代置業于2019年共拿地9宗,面積為26.07萬平方米,成交金額為6億元,這9塊土地均分布在三四線城市。

公告顯示,截至4月30日,當代置業共完成銷售額77億元,而距離2019年的銷售目標360億元僅完成了21.39%。

當代置業2018年以321.57億元踩線完成320億元的銷售目標,營業收入和毛利率雖然都呈上漲趨勢,但凈利潤卻同比下降19.88%至6.62億元,歸屬股東凈利潤同比下降25.7%至5.24億元。這是自2014年以來凈利潤的首次下降。

“高周轉”一直以來都是房企實現快速回籠資金的有效手段,當代置業執行的高周轉模式為“6867810”,“即6個月開工,8個月開盤。當然,每一個市場受到的限制也是不一樣的,我們去年有幾個項目都實現了‘456法則’,即4個月開盤,5個月現金回流,6個月再投資。”當代置業在2018年業績發布會上表示。

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當代置業在銷售去化率方面也存在著一些問題。據媒體報道,2018年10月,當代置業首進南京的第一個項目“當代萬國府”涉嫌銷控表數據造假,同時,當代置業旗下在全國各地的多個項目也都曾爆出“不良聲音”。

對于上述情況,嚴躍進認為,2018年的當代置業營業收入等指標有所增加,和行情較好有關。從此類企業的發展來看,凈利潤等數據表現則相對較差,公司在2019年實現業績擴張時需注意此類盈利數據。至于負債數據等,目前仍屬于可容忍的狀態,但也表現了一些尷尬。因為實際上很多開發商在2018年盈利等方面表現還是不錯的,但對于當代置業來說,不排除是因為融資成本高以及項目銷售的成本過高造成上述問題的發生。

面對國家房地產市場政策密集出臺、行業融資環境持續收緊,在2018年初,當代置業就提出了“3年500億”的目標。相對于2018年320億元的銷售目標,張雷于2019年提出的360億元目標則稍顯保守,但從前4個月的銷售業績77億元來看,要實現360億元的銷售目標也是面臨了諸多的不確定。

截至5月17日收盤,當代置業報1.19港元,總市值為33.21億港元。

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