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大唐集團擬赴港上市:高負債支撐公司前行-今牛財經

時間:2019-12-06 15:43:56 來源:今牛財經綜合

 

據了解到,大唐集團控股有限公司(下稱“大唐地產”)于11月29日向港交所遞交了上市申請書。

招股書顯示,大唐地產是綜合性物業開發商,專注于在選定經濟區域開發住宅及商業物業。其物業開發項目主要覆蓋國內四個經濟區,即海西經濟區、北部灣經濟區及周邊城市、京津冀經濟區及長江中游經濟區。

據悉,大唐地產是一家閩系企業總部位于廈門,其從福建廈門、漳州等地物業開發做起,逐漸將業務擴展到廣西、京津冀等地。另外,2008年大唐地產就開始計劃上市,但之后爆發的金融危機讓其上市計劃擱淺,一拖就是十年。

如今,曾豪言壯語“三年銷售額破千億”的大唐地產,帶著它的招股書,又殺向了港股市場。引人注目的是,大唐地產的LOGO是以四大國粹之一的臉譜作為核心設計元素,臉譜的原型則是著名京劇人物“藍臉的竇爾敦”,其對自身定位也是“國韻地產”。

從廈門起家,押寶北部灣經濟區

大唐地產的歷史可以追溯到上世紀80年代,創始人余英儀于臺灣開發“臺中大唐世家”。1994年,余英儀把臺灣的資產清零,遷至廈門落地,與摯友合力發展“大唐世家”。

2009年前后,由福信集團完成并購后,大唐地產隨即開始布局南寧,并規劃了廣西市場的擴張版圖,形成“北部灣經濟區及周邊城市”的區域范圍,規模遠超福建大本營。

由招股書得知,近年來自北部灣經濟區及周邊城市的營收在總營收中的占比呈逐年上升趨勢。2016年至2018年及2019年前六個月的占比分別為24.4%、48.7%、42.1%和23.7%。不過今年大唐地產戰略可能有所調整,2019年上半年公司營收主要來自廈門漳州,該地區占比高達71.8%。

但從土儲布局上看,截至今年9月底,大唐地產在廣西南寧、柳州、貴港及北海區域擁有26個項目(含合營、聯營),土地儲備合計137.77萬平方米,占比公司土儲總量49.5%,超過大本營所在海西經濟區域26.7%的市場土地儲備占比。

可以說,目前北部灣經濟區及周邊城市是大唐地產押寶的重點區域之一,另外天津地區近年來的占比也處于上升狀態,在2018年的占比更是達到了53.3%。不過從土地儲備來看,公司近一半的“屯糧”都集中在廣西及周邊區域。

“這些地方地價不算高,城市友好度還不錯,可以快速拿地、快速開工、快速銷售,城鎮化的增長處于比較高速階段。”大唐地產黃晞曾表示。對于現階段的大唐地產而言,布局中西部有利于公司資金快速周轉,規模快速增長,不過重倉某一地區給公司運營也帶來了更多風險。

近年業績快速增長,但同時背著高負債

大唐地產2016年至2018年及2019年前六個月的收益分別為20.76億、40.19億、54.95億及25.26億,其中2016年至2019年的復合年增長率為62.7%,2019年上半年比去年同期增長了77.6%。

另外,從銷售額看,2016年-2018年大唐地產的流量銷售金額分別為86.1億元、144.7億元和308.6億元,行業排名分別為第149、第109、第77。數據顯示,2019年1-11月,大唐地產全口徑銷售金額為298.3億元,行業排名第78。顯然與大唐地產的千億目標還有較大差距。

但不可否認的是,大唐地產近年的發展速度還算較快,但其也難逃高增長高負債的“魔咒”。招股書顯示,2016年至2018年及2019年前六個月公司的負債率分別為1085.3%、1087.9%、408.8%和185.6%。公司一度凈負債比例超過十倍,不得不讓人對其資金鏈斷裂風險表示擔憂。與此同時,公司股本回報率卻在逐年下降,從2016年的84.1%下降到2018年的67.1%。一邊是負債高企,一邊是回報率的下降,讓投資者不得不在心里多掂量幾分。

據克而瑞研究中心數據,2016~2018年176家房企加權平均凈負債率均不超過90%,其中,2018年這一數據為85.15%,較年初降低了3.95個百分點,54%的企業凈負債率有所下降。目前大唐地產的負債率也超過了行業平均值的兩倍。

 

對于募集資金用途,大唐地產在招股書中表示,除用于現有項目建筑成本外,將有部分資金用于償還銀行借款,借款固化年利率均超過了8%。截至2019年6月30日,大唐地產未償還借款為75.98億元,其中一年內需償還17.3億元,一至兩年需償還31.7億元,而公司賬上的現金及現金等價物僅為19.42億元。

不合規事件及業主投訴時有發生,員工福利未充分保障

據招股書顯示,報告期內曾發生過若干不合規事件:6個項目公司無建筑工程施工許可證開展業務,總罰款340萬元;4個項目公司沒有遵守相關建筑工程規劃許可證及/或其他相關規劃批文所載規定或規劃而開展建筑工程,合計被罰130萬元;2個項目公司在未辦妥相關建筑工程竣工手續的情況下交付物業,被罰款40萬元;還有3個項目公司所刊登的物業廣告未能遵守廣告法規定被罰款50萬元。

近年來,除了不合規事件,還時有“大唐地產強迫購房人簽訂裝修協議”、“違約延期交房”等業主投訴的事件發生。福建漳州開發區大唐世家2期業主廖先生于近期向中國網財經投訴,稱所在的小區曾出現樓板外墻開裂、樓房沉降、房屋漏水等諸多問題。近期地下停車場現圍擋,廖先生質疑是開發商房屋出現質量問題后擅自維修,去詢問時雙方發生沖突致受傷。

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